《大河财富》专题文章《解读建业“融资密码”》重磅投向中原民营企业界

      10月19日，在宽大的办公室里，胡葆森董事长接待了来访的《大河财富》的记者万军伟。闻悉建业成功在国际资本市场发行企业债券3亿美元，一向对企业有着敏感触觉的优秀记者万军伟，认为建业四年来的融资历程可作为河南中小民营企业教科书式的融资范本，于是便有了这次采访。

      当天，胡葆森董事长的身体有些不适，他只能站着与万军伟进行交谈。“四年来共为河南市场融资8亿美金，这8亿美元，究竟是怎么拿来的？”这个命题，使得谈话双方都非常有兴趣。想到能为河南的中小企业提供可资借鉴的融资模式，胡葆森董事长将这四年的辛勤耕耘之路及心路历程，一一向万军伟道来。

      随后，万军伟与集团副总裁胡冰就此次企业发债的细节进行了详细的沟通。

     11月9日，《大河财富》09版刊出了《解读建业“融资密码”》，引起了省内民营企业界的巨大反响。

     将此文章登载于此，与全体建业人共同分享。

      在融资征程上，建业又迈出了关键一步。

      2010年10月，2025澳门原材料16886（832.HK）成功发行3亿美元5年期固定收益债券，票息年率12.25%，发行反应热烈，获6倍超额认购。

      这一结果，连创两项纪录——中国同类评级房地产企业发债额度最大，同类评级票息最低，再次震动资本市场。这一结果，恰逢国内“限贷令”和“限购令”出台、楼市未来预期更加扑朔迷离之际，令人意外。

      但在建业地产董事局主席胡葆森看来，这并不意外。“这验证了建业战略的价值所在，更显现了一个企业责任与诚信的本质。”10月下旬的一天，刚刚回国的胡葆森略显疲惫，但自信异常，“两年来，尽管地产形势震荡波动，但我们上市时对资本市场的承诺全部兑现。”

      从2006年引入凯德置地开始，建业在资本市场上的大踏步融资，已经走过四载。借助多元化的融资渠道，四年以来，无论从资产规模还是实力水平，建业均完成了飞速的跨越，更赢得了资本市场的尊重和信赖。

      接连成功融资背后，“建业密码”何在？

      3亿美元发债：连创两项纪录

      建业此次发债，恰逢国务院地产调控新国五条出台之际，可谓意外丛生，悬念重重。

      作为一次大规模的融资，建业在今年8月前便已着手了相应准备工作，以接受相关机构的评级调查。8月底，国际评级机构标准普尔（S&P）、穆迪（Moody）展开了对建业的进场调查。他们不仅要看建业的财务报表，更主要的是对建业的省域化战略进行实地调查，做出独立客观的评价。
      两家评级机构分别调查了建业的几个地市项目。在此基础上，每个机构均用一天的时间，和高管团队进行了认真的面对面沟通，并就他们所感兴趣的问题发问。建业的成绩显然令人十分满意。在完成上述翔实的调查工作后，这两家评级机构对建业的企业级别和发债级别进行了认真而客观的评级。

      但是，就在所有准备工作完成，建业即将于10月8日开始路演之时，9月底，一场出人意料的房地产强势调控——新国五条出台。其来势之猛，令人始料不及。“限贷令”和“限购令”的出世，令国内宏观调控形势严峻，楼市未来预期更加扑朔迷离。

       这令建业人隐隐约约感到担心，而且，马上就是“十一”黄金周了，一旦黄金周销售业绩欠佳，如果在路演时投资者随口问起建业的黄金周销售情况，情况难免尴尬。

      发债前夕的这一变局，使得建业精心筹备的发债一时充满悬念。但是，紧接着的消息，则完全打消了所有人的担心。

      第一个消息来自消费者对建业的支持。在黄金周期间，建业成交套数比去年同期增加了71.8%。短短7天，签订购房合同者146套，正式认购123套，两者共计269套。在地产新政下观望氛围浓厚的黄金周，消费者的表现诠释了“物有所值”的含义。

      而紧接着的又一个消息，则使得这次发债提前画上圆满句号。

      10月8日，正式路演如期开始。此次发债的建业全球路演团队自我国香港开始，拟经新加坡、伦敦、纽约、波士顿，于10月15日完成发行定价。但是，在宏观调控的非常形势下，投资者对建业地产却异常看好，认购非常踊跃。

      最终，路演团队临时取消了波士顿的行程，于10月13日提前一天定价，原定发行规模2亿至3亿美元，最终以3亿美元高位确定发行规模；原定定价利率区间为12.25%至12.75%，最终以12.25%低位完成定价。同时，此次发行也创下中国同类评级房地产企业发行最大订单和最低票息两项纪录，显示了资本市场对建业的极大信任。

      公开信息显示，此次债券发行过程中，众多国际知名投资基金纷纷认购，亚洲投资者占58%，欧洲投资者占29%，美国投资者占13%。其中，77%的投资人为基金投资者，保险公司占10%，银行占7%，私人银行和其他投资者占6%。

      对于刚刚融得的3亿美元，胡葆森坦言主要将用于拿地。建业地产的公告，也印证了这一说法。建业地产表示，票据所得款项净额为2.905亿美元，计划将其中2.5亿美元用于新物业项目，3500万美元则用于偿还现有债务，其余用于一般企业用途。而用于新物业项目的2.5亿美元将注入建业住宅集团（中国）有限公司，并成为其资本金，其中大部分将用于郑州等重点市场的土地购置，增加土地储备。

      四载融资路：建业财技发力

      若以建业引入凯德置地作战略投资者为起点，纵观四年来建业的融资历程，类似的大手笔比比皆是。

      2006年10月，凯德置地宣布斥资约6.01亿元，入股建业地产29.75％，其后的2007年8月，凯德再次动用5.18亿元增持6.39％，使自己的总持股比例升至36.14％，成为建业第二大股东，对于建业的成功上市起到了重要作用。

      2008年6月，建业在香港成功上市，开启了中西部地区地产企业香港上市的“破冰之旅”，并成功募集12.65亿港元资金。

      2008年11月到2009年5月份，这个货币政策最宽松的时期，建业获得了超过10个亿人民币的商业银行贷款。

      2009年8月，建业地产发布公告称，向私募股权基金方源资本（Fountain Vest）为首的投资团队定向发行总价7.65亿港元附认股权证的可转债。

       时隔一年之后，建业再次从资本市场上通过发债斩获3亿美元。

      当前房地产市场的客观形势：土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，都冲击并改变着固有的房地产开发模式。一些主流房地产商将融资环节提升到了前所未有的高度，现有的金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。

       而建业的这一角色易位，早已完成。“就建业的融资渠道而言，多元化的特征非常明显。”建业住宅集团副总裁、财务管理中心总经理胡冰告诉记者，“在境外资本市场，我们以股权和发债融资为主，在国内，以银行贷款为主，除此之外，信托、期权、合资开发等多种渠道基本都用到了。”

       纵观四年融资路，胡冰认为，建业这几年在资本市场上的融资可谓环环相扣，互为贯通，一次比一次轻松。

       凯德置地注资后，由于品牌效应，迅速使建业在资本市场上拥有了良好的形象。“新加坡人做事非常严谨，而且凯德置地又是亚太区最大的房地产开发企业，不仅助力建业上市，而且几年来从未减持套现股份，显示了凯德置地对建业的高度认可和信赖。这无疑会引起一种效仿。甚至有投资者听说有凯德置地注资，连尽职调查的程序都免了，跟风而至。”一位业内人士透露。

       而登陆资本市场，则是建业发行可转换债的基础。可转换债的发行经历，则令建业学到了很多具体操作“财技”，直接为本次发行固定收益债奠定了基础。

     “尽管这次固定收益债数额不低，但实际上建业投入的人力精力并不太多，不足三个月时间即完成了全部发债工作。”胡冰说，“从IPO初期忐忑的两倍认购，到如今轻松的6倍认购，建业融资之路越来越畅通。”

       在境外资本市场的融资，直接注入建业住宅集团作为资本金，则有效降低了企业负债率，大大提高了建业在国内的融资能力。

       在胡冰看来，在境外资本市场的一次次融资经历，对建业运营管理的最大提升，在于对计划的精准把控，而这，也直接促使了战略的稳定和持续性。“每次融资，都需要告诉投资者在未来几年怎么花这笔钱，在既定的时间，要尽可能不出现偏差。这就需要精准的计划性。之前建业在这方面有一定偏差，但近年来，有相关制度和固化的流程做支撑，以及相应的整套权责体系，建业计划的精准性大大提高。而这，反过来为再次融资提供了便利。”

       源源不断的资金活水，令建业以迅雷不及掩耳之势，完成了足够的土地储备，也使得这家河南地产的龙头企业，一次次完成了规模和资本的快速积累，利润更是数倍增加。

       尤其是从2008年下半年开始，洛阳、周口、商丘、漯河、鹤壁、安阳、济源、郑州、驻马店等地，均出现了建业迅猛拿地的身影，或取得地产公司控制权，或联合开发，或独自摘地，粗略统计结果表明，在2008年下半年及2009年一年的时间，建业增加了1000万平方米的土地库存。

       建业频繁拿地不仅说明其省域化战略正加速向纵深推进，更说明打通资本通道后，其资金运转更加良性，由此夯实了新一轮发展的坚实基础。

       可持续发展：远见与战略的价值

       公开信息显示，短短四年间，建业从国际资本市场拿回8亿美元。近年来，国际金融环境欠佳，融资能力往往成为民营企业尤其是中小型民营企业发展乃至存亡的关键。放眼河南，招商引资的成果固然可喜，而如建业这般立足本土又融通海外资本市场的企业也的确是不可多得的“融资榜样”。而建业的接连融资成功，凭借的不仅仅是一时的“财技”，亦非简单四载资本市场上成功经验的复制累加，最为根本者，是一个企业更长久的本质所系。

       关于建业的融资密码，胡葆森更愿意归于“最关键在于企业本质上，我们愿意做一个好人。”

       胡葆森董事长口中的企业本质，以及做一个好人的朴素含义，若从狭义理解，在于以诚信充分赢得别人的信赖与认可；若从广义阐释，则为拥有可持续发展的远见和战略。而这，也成为建业屡屡融资成功的最重要武器。

       以建业的融资主渠道境外资本市场为例，2009年，建业拟发行7.65亿港元可转换债。当消息传出后，方源资本主动找到建业，令人意外地表示将独力买下这部分债券。这家私募股权基金在对建业做尽职调查时，甚至财务数据都没看，仅仅从风险上进行了把控。

    “他们在我们上市前就跟踪了解过，经过了一年的观察期后，认为建业质地不错，具备很好的投资价值，而且建业在资本市场上的诚信也给他们留下了深刻印象。他们甚至认为建业的房子卖得太便宜。”胡冰表示，“资本市场其实也很小，一个好的口碑非常重要。”

        一个引人注目的细节是，2008年，金融危机的冲击下，刚刚完成上市的建业市场形势不佳，尽管股票表现并不十分抢眼，但依然遵守承诺给予投资者税后利润30%分配和分红。而且2008年和2009年连续两年做到了分红。

       事实上，广义的可持续战略，是建业赢得资本市场认可和尊重的真正原因。

     “我们是在资本市场挖了一个渠，但这个渠，建业挖了18年才通，而且活水越流越多。”胡葆森告诉记者。

      “因为借给你钱、买你股份的人，都不是短期行为。他们不仅没见过你，甚至连河南都没听说过，但是凭什么相信你？只有你未来的可持续发展能力。”

       在胡葆森董事长看来，一个企业的可持续发展能力，源于麦肯锡所称的“7S”，即结构、制度、风格、员工、技能、战略、共同的价值观等七个基本面——这也是一个企业最终比拼的东西。

       一言以蔽之，建业融资之功，更在“诗外”。从上个世纪90年代的“十年还本”千金一诺铸就诚信，到如今赢得国际资本市场上的尊重和信赖；从大规模拿地储备弹药，到琢玉行动提升品质；从向农民学习过冬的智慧，到胡氏经营哲学的风行；从省域化战略的初步探路，到十多年坚守为建业赢得尊重……从多个方面，建业的“诗外功夫”，可谓趋近完美。

       接连融资成功，不仅为建业未来发展奠定了坚实保障，更验证了一个地产企业的至真品质与稳健本性。

     （万军伟，《大河报•大河财富》记者）