相对于工业制造业、资源型产业、农业加工业、传统商业服务业等传统产业而言，我国的房地产业是一新兴产业，过去二十多年的发展经历了一个不断起伏的过程。我写此文的目的，是想通过对这一过程的回顾和总结，理出其发展轨道大的脉络，对其发展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个概括的了解。

——老胡·《谈我国房地产业的过去、现在和未来》

    火热仲夏，地产行业大变局缓慢推进的前夜，转型潜流之下，难掩的是喧嚣和躁动。历长久思考和数次修撰，老胡长文应时而生，恬淡安静，恰如一缕拂却溽热的清风。历史闭上眼睛，我们就很难看清未来，云淡风轻的行文搭配正本清源的发心，我们认为这篇文字里正潜藏着大道至简、循道而为的密码，启发着心照不宣的有缘人。
    一位媒体人调侃说，在如此繁忙的事务中凝心聚气写出这么一篇雄文，足以证明老胡是真爱这个行业。真爱，也可以作为一个核心字眼，形容6 月间响动河南的一场盛会——建业足球二十周年纪念晚会。近2 万观众，数位知名艺人，政商界友人云集，一句简单的话在大家心口间传递——谢谢老胡。建业足球，正是一家企业与一片热土水乳交融的温热见证。20 年，时光为证——有建业足球在，谁能说比我们更爱河南！
    唯有时间，为真理和真情加冕！

谈我国房地产业的
过去、现在和未来
胡葆森

    我国房地产业起步于上世纪九十年代初，至今已有25年的历史了。由于其规模宏大，关联产业多，且是城市化的主要载体，又直接影响着民计民生，一直以来都是全社会关注的热点。特别是当市场出现波动或风向不定的今天，“中国房地产会不会崩盘”、“中国经济是否会被房地产拖垮”、“房价会不会下降”、“有多少开发商会在这次严冬中死掉”等一连串问题接踵而至，多种推测和议论也莫衷一是，更加重了消费者及从业人士对行业未来的担忧。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。
一、行业的基本属性和特征
    1.后发产业属性。房地产业属后发产业，是工业、农业、商业发展到一定程度后，伴随着城市化的加速而兴起的新兴产业。作为城市化的主要载体，其自身的发展又拉动并促进了其他相关产业的发展。在城市化进入中期阶段后，房地产业及其相关产业升级为主导产业和支柱产业，直接影响着国家宏观经济的发展状况。
    2.功能属性。房地产行业说到底是为了改善国民的居住水平，实现执政者“居者有其屋”的施政纲领，创造和谐社会的基本条件。无论哪个国家的政府，从未忽视过国民住房问题。发达国家早在工业革命中期即开始着手研究城市居民的住房问题，恩格斯也早在19世纪就写过《关于住房问题》的专著。改革开放三十多年来，新建各种住宅近200亿平方米，使得人们的物质生活得以极大地改善。其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平，是中国房地产业最大的发展成果。
    3.资本属性。房地产行业是典型的资本密集型产业,无论是投资还是消费，这一属性都表现得极为充分。一直以来，无论是在起步时期的千亿规模阶段，十年前的万亿规模阶段，还是如今的近十万亿规模阶段，房地产业和建筑业每年的投资都占到我国国民经济投资总额的20%左右；居民的住房消费支出也已超过城镇居民消费总额的30%以上。于银行业而言，开发贷款及住房按揭贷款占其贷款总额的比例也已超过20%，我国香港因为住房均价更高，这一比例更高达40%以上。这一金额加上土地占压的银行资金规模，在我国超百万亿的货币总量中所占的比例，应超过30%或更多。试想，又有哪一个行业可以将房地产行业替代出来，可以承纳几十万亿的货币沉淀？
    4.行业规模巨大。从行业以上属性可以看出，无论是在国民经济所占投资比例还是在居民消费中所占比例，房地产业规模巨大的特征都表现得十分突出，对国家宏观经济的影响巨大而直接，其支柱产业地位也十分明显。2013年，全国商品房销售总额已突破八万亿，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模更加宏大。
5.行业关联度高。据不完全统计，房地产业直接或间接拉动着40余个行业的发展。对宏观经济的拉动系数亦接近2左右。这些年，我国建筑、建材、家具、家电、装饰、设计等行业的快速发展，无不与房地产业的蓬勃发展密切相关。各级地方政府的财政收入中，土地出让金和各种相关税费占比平均高达40%以上。房地产业的这一特征，也是其他行业所不具备的。
二、行业的过去
    以1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发为标志，我国市场化的房地产业迄今已有25年的历史了。这25年，大体可以分为以下三个阶段。
    1.起步阶段。1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的我国房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南、惠州、北海等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。在这一状态下，银行大量的资金被拖入土地交易中，投资增幅陡然加大，全国范围内的投资过热现象加剧。针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近五年的宏观调控。
    2.提速阶段。1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。1998年，中央决定在全国范围内停止福利分房，同时人民银行总行要求四大国有银行当年向城市居民购买住房提供不少于1500亿的按揭贷款支持。这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
    3.调控阶段。2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平米占比必须在70%以上）所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭！也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。这一阶段另一重要事件是“保障房”言归正传。过去的25年中，政府为了解决中低收入人群的住房问题，先后推出了“安居工程”、“经济适用房”等措施，但碍于各级地方政府财力限制，相关管理办法不配套、不及时，管理尺度宽严不一，致使所建保障性住房未能为需者所有、所用。2007年李克强副总理进京主持保障房政策调整后，坚持“市场的归市场，保障的归保障” 两条腿走路的指导思想，在经过三年时间的准备后，于2011年“十二五”起始之年，正式大规模启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划，对市场供应结构的调整，抑制房价过快上涨，促使市场理性回归和健康发展，真正起到了决定性作用，标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。
三、行业的现状
    在经历了超过25年的长期发展之后，我国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。
    1.市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理开始被人们所认识，城市开发总量是否脱离总体消费需求决定泡沫存在与否的道理开始为人们所认知。那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的所谓论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三、四线城市泡沫大于一、二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.０6亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三、四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”（楼盘一天内卖光）案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。
    2.开发商的细分。在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。需要特别指出的是，2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一、二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。一批具备了良好基础性条件的区域龙头企业，受我国内地上市政策限制，加快了选择境外上市的步伐，以求尽快完成与资本市场的对接。2005年至2013年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。绝大多数企业在这一过程中，由于自身条件所限，未能与资本市场完成对接，只能靠自身经营积累、信托和高息拆借资金滚动发展。他们在强大的资本驱动型对手面前，屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移。这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一、二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。我曾经在2005年初对这种市场格局的调整趋势做出过预测，指出调整的周期大约为十年左右，调整的结果有两个：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市场份额将会被这个城市的前十大开发商占据；二是在“梯次转移”的背景下，每个大中城市的前十大开发商一半以上是来自外地的。我们从百强企业的阵营中不难发现，他们基本上是在过去的近十年市场格局调整过程中发展壮大的，千亿级企业不断增多，百强企业的门槛已达百亿以上。市场的规律再次告诉我们，无论任何行业，在其发展的早期阶段，靠机会、运气、粗放式管理甚至靠胆量，也不乏得手和赚钱的案例；但一旦行业发展进入成熟期后，那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，总能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；反之，那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，将不断地被边缘化，甚至改行出局。
    3. 产品业态和商业模式的细分。随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业,等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。
当前，受我国产业结构的调整、增长方式的转变、出口增长放缓、银行利率市场化步伐加快等宏观因素的影响，国家对房地产业虽未出台任何新的调控政策，但房地产市场的观望情绪日渐加重，投资力度陡然减弱，行业间的悲观情绪正在蔓延。我的看法是，在美、欧、日三大经济体长期低速甚至负增长的国际大背景下，置身在经济全球化的环境中，中国长期保持双位数高速增长缺乏规律性因素支撑，相对高速甚至中速增长也许将成为常态。但是，信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变，行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势。对行业成熟期的认识，迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值；那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了；相反，在当前所谓“充满不确定性”的形势下，相信那些“身康体健”的开发企业，依然可以在年底为投资者呈上完美的业绩答卷；那些面对刚需的产品，无论在哪一线城市，照样可以热销。总之，如果将过去的25年作为我国房地产业发展的“上半场”，今后的20年，将是它的“下半场”。在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论——一个细分的时代已经到来！这是规律推动的结果。
四、行业的未来
    如果简单地按照前文提及的发达国家总结出来的规律，再过十年，我国人均GDP超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约二十年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。这一阶段，有以下几方面的问题提请关注。
    1. 关于市场结构。1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本上抑制房价的过快上涨。
    ２.关于房价。房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此之外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后，新一届政府坚持放开市场的手，用好政府的手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。
    ３.关于开发商。在房地产业快速发展过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少。实际上，即使在数量最多时，绝大多数开发企业基本上属于项目公司，每年均有新项目开工的企业不足开发商总量的十分之一，它们在项目开发结束后，有的自持了部分物业靠租金维持企业的生存；有的根据市场形势的变化在寻找新的投资机会，处于“半休眠”状态。按照目前的行业状况，再过3~5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下；十年以后，可能减少至3000家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。
    4.关于住宅产业化。住宅产业化是指用工业化生产方式建造住宅，将建筑设计标准化、部品部件生产工厂化、现场施工装配化、土建装饰一体化，使住宅产品的制造成为一个完整的产业系统。目前，国家虽先后出台了一些相关政策（如绿色三星标准等），但我国的住宅产业化水平相对较低，住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。发达国家已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。作为从业人士，我们必须认识到：1.住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；2 .房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。 
    5. 关于产业与互联网。随着互联网技术的不断进步，其对传统行业的影响也在不断地深入。门户网站对广告业的影响，促使房地产业的营销方式发生改变；电商的出现，对消费业和商业地产产生了不小的冲击；商品配送方式的改变，整个传统物流行业也在被迫做出调整；大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。于房地产行业而言，开发商过去已经习惯于从开发和销售的角度规划企业的投资和经营行为。今后，如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为将成为我们必须面对的课题。尤其当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。总之，对于房地产业, 互联网已不单单是一种工具、一项技术，它将作为一个新兴产业，与包括房地产业在内的其他传统产业相融合，通过改进人们的生产方式、经营方式、管理方式、服务方式、生活方式、思维方式、决策方式等，促进新的商业生态系统的形成，建立新的商业文明，共同推进人类社会的不断进步。
    6. 关于房地产金融。随着我国房地产业快速发展，房地产金融业务也在迅速地成长。从早期相对单一的商业银行开发贷款、购房按揭贷款到2008年第一只行业基金的设立、信托资金大规模地介入，及至近些年国际资本通过企业股本金的扩大和项目投资渠道等方式大量地流入，我国的房地产金融系统也在逐步健全和完善。与不动产经营相配套的REITS(房地产信托基金)呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。
五、结束语
    相对于工业制造业、资源型产业、农业加工业、传统商业服务业等传统产业而言，我国的房地产业是一新兴产业，过去二十多年的发展经历了一个不断起伏的过程。我写此文的目的，是想通过对这一过程的回顾和总结，理出其发展轨道大的脉络，对其发展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个概括的了解。必须告诉大家的是，由于本人经济学理论功底浅薄，掌握的数据既不准确也不系统，加之分析和判断能力所限，文章的观点难免片面甚至偏颇；同时，这篇文章对于投资者的投资导向、购房者的消费导向、从业者的职业导向等并无实用性参考价值；于开发商而言，对土地的投资规划、楼盘的销售方案与融资方案等，本文并无开出具体的药方。唯望此文能够为各位了解我国房地产业的过去、现在和未来提供些许帮助。如蒙获益，此愿足矣。

二〇一四年六月八日

浮躁社会难得理性 坚定信心苦练内功
——读《谈我国房地产业的过去、现在和未来》有感

    随着互联网及微信等手机客户端的普及，人们接收信息的渠道日益多元化，随之而来的，就是各种信息为了尽快吸引住人们的眼球，越来越表现出“标新立异、耸人听闻、哗众取宠”等特点，受此传播语境影响，社会变得浮躁起来，人们仿佛没有耐心读完一篇没有“亮点”、字数超过140的文章了。
    而恰恰此时，理性思考的价值愈发凸显且更加难得，就像老胡这篇长文，放弃休假、数易其稿，洋洋洒洒八千字，虽娓娓道来，却力透纸背，就像一阵清风，吹散迷雾，让我们通过房地产业的前世今生，理性预测未来发展趋势。正本清源，稳定“军心”，此文受到房地产业及社会各界人士的强烈追捧，实乃顺理成章。
    “高歌猛进”的上半场已经结束，在“市场细分、开发商细分”为特征的下半场，“苦练内功”成了每个开发商的“规定动作”。从投资的角度看，老胡对于不同城市市场细分、分化现象的分析，对于集团的目标城市选取、投资布局策略具有重大的指导意义。老胡指出，城市发展的不均衡决定了市场状况的差异，对于城市市场状况的判断，应更加注重对人口规模、地理位置、经济总量、供求水平、资源禀赋、政策导向、城市化水平等城市基本属性和市场特征的分析。这就要求我们加强对城市以及市场各项基本指标的研究，以更加专业、严谨的客观分析为依据，制订出科学、合理的城市进入及项目获取方案，为集团实现战略发展目标贡献自己的力量。

（袁文鑫，建业集团投资管理中心投资管理部经理）

    成功的企业都是适应时代发展的企业，归根结底是适应用户需求变化的企业。把握一家企业，就要了解行业，了解行业中科技的发展趋势，了解行业中客户需求数量和质量的变化趋势。更为要紧的是面对现实，站在行业整体发展和客户需求发展的趋势上创造出新的客户价值，与时代的节奏合拍，在经济周期浪潮中争先。认真研读老胡的文章后，深深感到行业的未来长期趋势依然向好，优秀企业成长空间依然很大；行业内企业竞争愈发激烈，行业集中度将在近几年快速提升；客户需求数量增长速度虽然向缓，但整体规模处在较高水平；整体市场供求关系趋缓，各地市场短期内状况不一，但客户需求更加多样化，导致行业整合速度和行业细分速度加快。惧者生存，面对变化，我们的转变是什么？我们如何去适应变化？我想，最好的办法就是去拥抱变化，接受就是改变的开始。

（马红亮，建业集团董事会办公室助理主任）

规律为道，道为天
——读《谈我国房地产业的过去、现在和未来》有感

    初闻老胡新作洋洋七千余言，心下骇然，急忙索阅，览毕细思，似曾相识。
    老胡对文字一向有着近乎偏执的苛刻，对别人如此，对自己尤其如此，因此很难看到他洋洋洒洒的长篇，所以在中国企业家群体里其他诸君不断出书的时候，建业人和建业的友人却始终盼不来老胡的长篇巨作。此文之前篇幅最长者当数《建业人的长征》，五千余言，以战天斗地之情怀生动描述建业十五年发展历程，通篇一气呵成，痛快淋漓，情绪饱满，斗志昂扬。
    《谈我国房地产业的过去、现在和未来》集成了老胡从业三十余年对我国房地产业的观察、思考和判断，给出了自己对我国房地产业发展规律的研究。是值于我国房地产业向市场转变之时的阶段性总结及运用规律对未来的展望。这种观察、思考和判断，出现在行业和建业集团发展的各个时期老胡的讲话或文字作品中，而正是基于此建业集团践行着“根植中原，造福百姓”、“追求卓越，坚忍图成”、“阳光操作，规范经营”、“守信用、负责任、走正道、务正业”，二十二年稳健前行。因此此文对于建业人和关注建业的人应该是似曾相识的。 由此可知，此文的形成非一朝一夕之功，非一时兴之所至之为，实在是用心良苦，用情专固。
    老胡信奉“种瓜得瓜，种豆得豆”，将“规律为道，道为天”定义为企业信条，在谈到规律的时候，老胡在行文时刻意减少了人文情怀，摒弃了气势如虹的排比句式，字里行间平实冷静，能够体味发乎于心的敬畏。

（田勇，建业集团人力资源管理中心助理总经理）

    首先，老胡为行业良性发展及时指明方向，高瞻远瞩。早在8年前，作为“中国地产三君子”之一的老胡即敏锐地提出房地产业“梯次转移”现象。今天，站在行业发展的特殊时点上，老胡再次提炼出“行业步入稳定增长期”理论，为当前众说纷纭的房地产迷局送来了一股清新之风。
    其次，老胡明确了企业在行业“稳定增长期”的发展特征，即“细分”，市场、开发商、产品业态和商业模式的细分势必将对房地产行业发展产生巨大影响，为广大房企认清形势提供了思路，相比“崩盘论”、“三四线城市泡沫论”等激烈观点，更显专业和理性。
    最后，老胡开出房地产企业未来生存良方。应对供给结构变化、市场竞争加剧、大数据时代冲击，唯创新求变方为上策。企业只有苦练内功，不断打造产品、服务等竞争优势，方能挺立潮头。
综上所述，该文章立意高远、思想性很强。文中多个建议极为中肯，给逆势中的房地产企业带来正向的思考。

（郭卫强，建业集团新乡城市公司执行总经理）

    拜读完老胡的《谈我国房地产业的过去、现在和未来》一文，回想中国房地产市场经历的转折、危机、复苏和演变，不觉产生共鸣亦感慨万千。
    建业自成立至今已二十二个年头，作为河南本土房地产企业，其在老胡的带领下克服各种变量的冲击、各种未知的考验，并始终践行“让河南人民都住上好房子”的理念、 “根植中原，造福百姓”的核心价值观、“坚持向客户提供没有瑕疵的产品和一流的服务”的产品服务观，最终有了今日的一路稳健前行。文章中能热切感受到的不仅如此，更多的是老胡对河南的爱，不仅流露于字里行间，亦表现在建业二十多年来始终如一日的为河南人民造福的本心。
    通过老胡对中国房地产业过去发展历史的回顾，不难发现房地产行业在长期推动过程中，形成了更加可持续发展的经济模式以及更加开放的社会环境，老胡结合现实，对房地产业存在的综合性问题进行了详细的剖析，对未来新型城镇化发展及房地产经营等方面，均有着很好的导向性。
    作为一名职业经理人，我们除了专注于自身管理领域外，亦需站到行业的高度去认识问题，这样方能开阔眼界，建立更为远大的理论认知，从而全面提升自我，为这个行业做出更大的贡献。老胡的历史课给我们带来的不仅仅是震撼，更多的是一种对房地产行业的责任，无论是变量冲击抑或未知考验，我们均有信心：房地产行业的明天会更加绚烂多彩。

（胡文勤，建业集团助理总裁，商丘城市公司总经理）

    在房地产行业摸爬滚打了22年的胡葆森在6月8日写了篇近8000字的长文，将自己多年的观察心得付诸笔下，思辨中国房地产的过去、现在和未来。
    胡葆森最广为人知的身份，是2025澳门原材料16886董事局主席。建业地产是河南本土最大的开发商，走的是深耕中原的路线，但这并不妨碍建业和胡葆森本人在全国保持的影响力。在业内，曾有“南有王石，北有冯仑，中有胡葆森”的说法。这位中国房地产业协会副会长、全国人大代表，对足球的投资和喜爱也是广为人知，更是大大提高了他的声誉。
    这段时间的楼市，可谓风向不定。外界反复在讨论：调控政策会怎么走？房价会下降吗？开发商能支撑得下去吗？称霸中原多年的业内大佬，在局势动荡不明之时，站出来做这样一番表态，正是这篇文章的意义所在。
这篇逻辑极强的文章其实通俗易懂。1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园的出现，标志着中国市场化的房地产开发正式启程。几乎是亲历了整个中国房地产业的历史的胡葆森，将这25年划分为三个阶段：前9年的起步阶段，关键词是“无序”和“调控”；中间6年的提速阶段，关键词有两个：停止福利分房和按揭贷款；2004年至今，则是调控政策频出的阶段，在胡葆森看来，这一阶段中“五年建设3600万套保障房”的计划十分重要，对市场供应结构的调整、抑制房价过快上涨，起到了决定性作用，标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。
    对于行业的现状，胡葆森的观点其实就是两个字：细分，即市场的细分、开发商的细分和产品业态以及商业模式的细分。这一观点并不是胡葆森本人第一次对外透露，在过去大大小小的场合，他均表达过类似的意见。他认为，一些所谓的专家学者关于“三、四线城市泡沫大于一、二线城市泡沫”的推断显得过于草率，应该根据不同城市的人口规模、经济总量、供求状况、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。他举了这样一个例子：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。
    至于开发商的细分，胡葆森坚持自己2005年就做出的预测：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市场份额将会被这个城市的前十大开发商占据；二是在“梯次转移”的背景下，每个大中城市的前十大开发商一半以上是来自外地的。从目前的态势来看，这一预测极具前瞻性。
    “如果将过去的25年作为我国房地产业发展的‘上半场’，今后的20年，将是它的‘下半场’。”说出这句话的胡葆森对于行业未来显然一点也不悲观。支撑他的论据是，我国的城镇化率2013年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约二十年的时间。因此，作为城镇化推进的重要载体，房地产业在未来的20年依然有持续的发展空间。
    稳健的老胡并不是一个守旧的人，在文中，他着重提了两个时下的热门话题：互联网和房地产金融。显然，他早就涉猎了这两个领域。至于互联网，今年3月份，建业集团宣布旗下18城57盘全部进行电商销售，集团电商旗舰店同期正式上线，乃是国内首家，优惠金额涉及10亿元，规模之大，触网之深刻，一时之间成为外界热议的话题。
    胡葆森这一席谈，你听听也无妨。

(谢敏敏，新浪乐居深度报道记者)

    穿梭于时光隧道，品牌房企开始在中原地产的历史舞台上渐次登场，逐鹿中原的时代才刚刚到来。与12年前部分大鳄抢滩郑州的时代背景完全不同。
    12年前见着老胡的时候，压根儿没有想着我今天与建业是如何的近距离，当然，老胡一定不会记得我第一次见他时的那种紧张与慌乱。虽然是在媒体工作，也算是进地产圈儿了。也是这一年，我成为老胡和建业足球的双料粉丝，对我自己来讲，这是一份别样的荣耀。
    大浪淘沙始见金。12年地产业发展历程，历历在目的是新房企前赴后继的登场，没有品牌的房企偃旗息鼓的没落退场，这是轮回。从战略向下到琢玉行动，再到今天的百亿目标，那一步步深深的脚窝，是一个个成长的坐标，建业，不因时光流逝而蒙尘。有的品牌必然会在历史的发展变革中黯然失色，退出舞台，亦有保持旺盛生命力的品牌，经过历史的酝酿与时代的洗礼，历久弥香。
    建业转战全省十八地市，伴随着战略纵深的深入，如火如荼，经历政策的变化与市场的动荡，当年王石点评过的那个“如果不重视企业品牌，十年后将找不到你们的影子”的企业，如今真的在市场上找不到其踪影，而建业领军的大旗始终迎风招展，并深耕中原，巩固其霸业，终成河南房企第一品牌。
    当下，唱空者说地产行业的好日子到头了，也有说地产从黄金时代过渡到了白银时代。老胡说：房地产业至少还有十年的好光景。我信。
    滚滚而来又匆匆而去的时代机遇，留给有准备的人。也许，没有喧哗与张扬，于变迁中保持自己的本色，已然迷倒众生。比如建业。建业战略转移至大郑州，并用匠心独具的产品彰显自己独特的风格与非凡的品位，这样的顶级生活，又将引领中原人居，走向何等的高度？
    建业和老胡对我的影响，是潜移默化的。建业足球二十周年庆典晚会上，老胡三个深深的鞠躬，让我看到的不仅是过去对建业极致的献礼，更是建业走向顶端的开始。
    建业和老胡，曾经创造了中原地产的传奇，而今，建业也将戴着这样荣耀与地位的光环，永远地延续下去。

(郭春江，基正集团品牌总监)

    读老胡的文章，像是上了一节中国房地产的历史课。
    以史为鉴，可知兴衰。过去是现在的根据，现在包含着过去、预示着将来。房地产在中国经济中扮演着极其重要的角色。25年，从蹒跚学步到风华正茂，中国房地产市场经历了转折、危机、复苏和演变。各种变量的冲击，各种观点的博弈，也反映出中国经济的浩浩变革。25年，房地产在长期推动过程中，形成了更加可持续发展的经济模式以及更加开放的社会环境，也催生出数量更多、经营更为成功的房地产企业。
    市场经济发展的必然导致竞争加剧，行业洗牌。有忧患意识的企业会感觉到，突破自己生存和发展瓶颈的途径是学习和创新。学习，“拿来主义”，向市场学，向同行学，不断完善自己。创新，老胡的文章中也提到，房地产行业25年的发展也是一个不断创新的过程，房地产不仅改变了人们的生活状态和生活方式，同时也让城市变得更加美好。但无论怎么学、如何创新，我认为企业发展殊途同归之处在于产品和服务。如何给消费者做出好的产品，然后在竞争激烈的市场中用产品去撼动市场，用服务去感动客户，逐渐树立起开发企业自己的品牌，这才是一个开发商的生命力之根基。建业今年春天电商平台上线，以积极的姿态拥抱互联网，正是一种将房地产这种传统行业与互联网这种新兴产业相结合的创新探索。
    市场也是公平的，行业“一哥”不意味着就能一劳永逸。而研究人们消费意识的改变，购房需求的多样化，是有远见的房企需要快人一步进行着手的课题。
    说回河南市场，一线名企的纷纷进驻，很大程度上影响了楼市的格局。无论从资金还是运营模式来说，给本土企业的发展带来了不小冲击，这对本土开发商来说无疑是个挑战。但不可否认的是，他们也带来了先进的开发理念和营销模式，从产品设计到销售过程再到物业服务多个环节都有可取之处，这对河南楼市和行业的发展来说是值得肯定的，对本地开发商来说更是很好的学习机会，也有利于本土企业接轨更为先进的开发理念，加速创新升级。
    老胡领导下的建业发展史，可以说是河南市场发展的缩影，堪当河南本土企业学习的教科书。老胡的这堂历史课也给了河南房企的职业经理人一个启示：职业经理人在专注于自身管理领域之外，一定要让自己站到行业高度认识问题，建立更为宏大的理论认知，才能眼界更宽，能力更高，从而在自身持续成功的同时，为行业和市场发展做出贡献。
    历史是可以回味的，从老胡的历史课，我们可以看到行业的发展规律。无论是经济发展，还是政策调控，都反映出了一种健康而又自信的演进。对此，我们应有信心，也要肩负更多责任。

(李涛，河南星联置地(集团)有限公司副总经理)

    记得《三国演义》中头一句话是“话说天下大势,分久必合,合久必分”，纵观房地产业从无到有，从微小到壮大，无不也实践着这句话。恰逢近日拜读胡葆森的《谈我国房地产业的过去、现在和未来》一文，不觉引发共鸣。
    文中，老胡对全国房地产的前世今生进行了一次全民性的普及。全文语言客观公正，通俗易懂。对行业的分析，字字珠玑，以有限的篇幅拨开房地产复杂链条的迷雾重重，从本质上还原了房地产业的最真实面目；对过去的阐述中，逻辑明晰，用几个阶段将行业从诞生到现在的状况阐释得深入浅出，清晰明白；对现状的解析中，有理有据，对产业的细分有一个更深层次的认识；对未来的展望中，富含睿智，对行业的各个方面考虑得面面俱到。
    与老胡相识已久，平日接触中无处不深刻感受到他对于房地产行业的热爱，对于行业理解的深度和关注。他所领衔的建业集团，作为河南本土房地产企业的领头羊，一路稳健前行。从建业集团“让河南人民都住上好房子”的理念和“根植中原，造福百姓”核心价值观中，也能读出他身上的社会责任感以及对河南的热爱。
    老胡文中明确指出了房地产行业的“细分”表现和特征，也提纲挈领地明确了房地产业发展的现状。在这次行业变化中，对于各个城市、开发商的考验极为严峻，行业的洗牌也势在必行。伴随着行业的逐步细分，各个开发商的实力以及理念将有一个新的变化转折，投机型的开发商将逐步被市场所淘汰，目前流行的开发高周转率模式将进一步接受考验。
    作为行业细分的趋势，开发商也将伴随着行业的细分和升级，更加灵活和积极地调整自身的方向和策略。在不久的将来，开发商应该更加注重这几个方面：品牌，通过优质项目树立自身优秀的影响力，塑造开发商的典型品牌；产品，通过对自身以及市场的研判，舍得精益求精，走专而精的发展道路；服务，更加注重建立和维护，增加业主亲身体验，提供多样化的增值服务；持续，对发展有长远的考虑，明确“交房并不是完工，而是一个新的开始”这一理念。
    在这片充满信心和希望的土地上，希望市场环境健康有序，期待各房企用朝气蓬勃的姿态和面貌来迎接未来的房地产发展。最后，衷心祝愿老胡身体健康，河南地产，有您很幸福。

(金琪昌，易居中国营销集团郑州公司执行总经理)

    目前，整个房地产业就像如火如荼的世界杯和夏月暑雨的天气一样被热度聚焦，并被“拐点论”、“崩盘论”等笼罩。读到胡葆森对房地产行业系统的回顾与总结，真实地感觉到他“让正能量从思想开始”的良苦用心。
首先，行业一定是有其定义和属性的，房地产业同样如此。
    现在还清晰地记得大学老师讲到的“房地产业属服务业，是第三产业”。认识到其定义才能更好地理解胡葆森阐释的“后发产业属性、功能属性、资本属性、行业规模巨大、行业关联度高”基本属性和特征。房地产业的定义与属性是对行业最基础的思想认知，理解了这些，才能更理解行业政策、市场风险的重要性。
    其次，行业一定是有其规律性或周期性的，房地产业亦是如此。
    虽说我国房地产业起步于上世纪90年代，但是，专家、学者及业内人士不论出于什么原因而发出的论调，都阻止不了行业发展规律：当一个国家的人均GDP达到800～1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000～13000美元时，行业发展进入饱和期。目前我国整体房地产行业进入稳定增长期已无可争议。
    再次，行业一定是有其专业性的，房地产业更是如此。
    文章中对“行业的现状”的市场、开发商、产品业态和商业模式等细分章节，简直是教科书一般的精准解读和经典之言。我国经济进入市场经济以后，从事房地产开发行业一定要透过理解行业是“第三产业和服务业”的定位与概念，分析把握好自身在市场、竞争、产品与服务等方面的优、劣势和适合的发展目标、路径，而不是全国上下、大小房地产开发公司一味同时都在追求“高增长、高杠杆、高周转”。一定要认识到“用力做好产品，用心做好服务”才是行业发展的趋势和核心竞争力。
    最后，行业一定是要市场化、产业化的，房地产业只是慢了半拍。
    正如胡葆森所言，市场供应结构、房价、金融等一定是要市场化的，因为客户对于需求的提升和对服务的创新是无止境的。当前，房地产业面临的局面是一方面销售回款放缓，另一方面获取资金成本逐步增加的局面。在此情形之下，未来的发展只有从过去单纯注重数量的增长转向更加注重质量的提升，只有加快其产业化进程，才可能有效地高周转起来，也才能获得更大的发展空间。市场化、产业化的趋势还是要求行业始终要关注政策、竞争等情况下认真对待市场需求、客户敏感点或关注点等。 
    总之，胡葆森从思考者、思想者角度的《谈我国房地产业的过去、现在和未来》，传递着行业正能量。特别是对中原房地产行业的可持续发展，从思想的高度进行了认识和理解，就像是在课堂上的生动教材，让我们拨开迷雾，认识行业的本质。我们有理由相信，行业都静下来思考市场、客户，用心打造产品和服务，未来的中国房地产业一定会更加趋于健康、稳定和可持续发展。

(毕海涛，康利达集团副总裁、河南雅宝地产有限公司总经理)

    “有学识、有见识、有责任、有担当”，看完建业集团董事长胡葆森撰写的《谈我国房地产业的过去、现在和未来》后，这是我的最真切感受。
    作为行业领跑者，建业集团和胡葆森在河南省房地产界有着很大的影响力，多年来，其对整个房地产市场形势的分析也一一应验，此次客观理性地对行业属性、发展历程进行阐述，特别是对房企未来的发展战略和机会进行深刻解读，这会对地产从业者予以启迪。
    不成熟的市场靠勇气，成熟市场靠知识。正如胡总所说，在经历了超过25年的长期发展之后，我国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。
    所以我想，今后的房企要立足发展，需要掌舵者在对市场、对企业战略、对核心竞争力的打造上有更专业的把握。

(冯常生，新田集团总裁)

    胡葆森的文章磅礴大气，在回顾总结分析房地产业的过去发展轨迹和目前的状况基础上，对房地产未来的发展趋势进行了展望，能够增强消费者及从业人士对行业未来的信心，淡化大家的担忧。读了胡葆森的文章，也使我对几个一直思考的问题有了更新的认识。
    一是房地产业发展的总趋势。这里面包含两个方面，一个是社会发展的城市化率逐渐增加的问题，一个是房地产业发展与人均GDP的关系问题。胡葆森对中国房地产业未来发展的信心应该是建立在这样的社会发展普遍规律基础上。我国目前的城市化率最高估计在53%，要达到70%左右的城市化率，按照每年1%的速度，房地产业的发展还有17年左右的时间。而根据人均GDP，胡总估计是再过十年，我国人均GDP超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点。根据这样的规律和发展趋势来判断我国房地产业的未来，我觉得是正确的，社会经济发展的总趋势和城市化率增加的总趋势应该不会逆转。但我觉得我国的人口总数和人口结构的变化可能对这种趋势会有很大的影响，因为大家都知道，我国的人口变化是有“计划”的，这种变化会对经济发展产生如何影响是值得特别关注的。
    二是房地产业发展的制度环境问题。通过胡葆森回顾的中国房地产业过去发展历史，我们可以很清楚地看出来，我国房地产业的出现和发展是伴随着改革开放后的市场经济制度的逐渐建立而出现和发展的。我国房地产业出现的各种问题和诸多争论，其实都是围绕房地产业的相关制度环境而进行的，到今天为止，我们仍然不能说关于房地产业发展的制度环境已经完善和稳定，而是存在大量的问题需要进一步探讨和完善。根据我国改革开放以来的制度变革总趋势和社会发展的基本规律，有关房地产业制度方面的变化，总体而言，我们只能坚信应当是朝着促进房地产业健康发展的积极方面变化的。
    三是一个城市的房地产业发展取决于哪些方面的因素。胡葆森的文章里谈到了城市房地产市场的细分问题，实际上谈的是不同的城市在房地产业发展上的差异问题。每一个城市由于其所处的地理位置不同，其经济发展水平、人口、交通区位、气候、周边经济腹地等条件都是不同的，也就是房地产业界谈到的城市价值是不同的，不同的城市价值其实影响着城市的房价水平，过高的房价会阻碍那些本来愿意移居这个城市的人。但是城市的价值或者说城市对移民的吸引力取决于两个主要因素，一个是就业机会和收入水平，一个是城市的基础设施和公共服务水平。我国目前城市房地产业发展的一个基本事实是，政府通过招商引资发展实体经济来增加就业机会，通过土地出让筹集城市建设资金，增加城市基础设施和提升公共服务水平，这样一个互相推动的发展模式，迅速扩大和改变了我国的城市面貌，也成为推动我国城市化的内在机制。但是这个机制里最关键的问题是土地出让金的增加也推高了房价，社会低收入阶层对于高房价的责难，会不会促使制度的变化来消解这个成熟的城市发展模式和内在机制，是社会发展和我国房地产业面临的一个变数。
    对于胡葆森关于房地产业现状的分析和未来趋势的展望，我非常钦佩，也非常赞同，更坚信郑州的房地产业的未来是美好的。

(于国安，河南财经政法大学房地产系主任 )

    首先，胡葆森的文章具有高度权威性。建业集团从1992年成立到当前，实际上参与并见证了我国房地产行业发展的全过程。胡葆森是一个非常勤于思考的文化人、企业家。作为与冯仑、陈东升等齐名的“九二派”企业家代表人物之一，他以独特的人格魅力、敏锐的人文思想、敢为天下先的果断魄力，成为时代的标志和典范。从一个体制内的处级干部，到现在闻名全国的企业家，他一直都在冷静地审视我国房地产行业的走向。他善于总结，勇于探索，不仅从实践上参与，也从理论上参与，从自身经历出发，规避了诸多教条性的框框，以一个企业家、理论家、思想家的身份，在文章中独到的见解，在房地产行业发展史上的意义将影响深远。
    其次，胡葆森的文章有着很强的实用性。在河南，建业不仅是房地产行业的一面旗帜，同时也是民营经济的一面旗帜。胡总作为一个懂政治、会经营、善管理、好品德的优秀企业家代表，一个长期奔走在房地产行业一线的领跑者、参与者，在呕心沥血做好企业、做好项目的同时，又潜心研究整个行业脉络，并最终整理成文，毫无保留地奉献社会，对广大房地产开发企业来说，有着巨大的实用性。胡葆森从中国经济现状出发、从市场出发，多角度、全方位阐述了中国房地产业的过去、现在，并对未来有着极为深刻的思考。同时，在他的运筹帷幄之下，建业的产品一直都在引领着市场的发展，无论走到哪里，社会各界对建业的品牌都已经产生了根深蒂固的信任感、接受感。因此，广大企业要学习建业，领悟建业，从而做好做大做强自己。
    最后，胡葆森的文章还有正确的导向性。他用自己多年来的经验和思考，对房地产业综合性的问题，详细地进行解读，以正视听，对行业的状况、对新型城镇化建设、对企业的经营开发，以及舆论的引导宣传等方面，都有着很好的导向性，具有极强的现实意义。多年来，胡葆森对行业的诸多认知与判断都基本上一一应验，为从业者提供了一个异常准确的参考坐标和有益指导。例如他提到的“2015年前后，各大中城市60%以上的市场份额将会被这个城市的前十大开发商占据、每个大中城市的前十大开发商一半以上是来自外地”的预言，充分体现了他敏锐的洞察力、强大的前瞻性。这为广大企业家在经营管理、产品研发等方面，都提供了范例和参考。建议从事房地产行业的所有人士认真研究，从而更好地推动房地产行业健康有序地发展。

(赵进京，河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长)

    老胡写这篇文章是很用心的，是经过反复推敲的，不像一个开发商所言，而是站在第三方的角度，有理有据地分析、归纳了房地产业的历史和现状。尤其是文章中的数据，是很下了一番功夫的。总的来说，文章中的观点我还是比较认可的。尤其是他对房地产行业的基本属性和特征的归纳，以及行业发展的3个阶段的总结，市场细分的论述，都非常客观。
    当然，老胡的身份也注定了他文章的基调，他对当前房地产业所面临的困境和挑战谈得不多。“作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15～20年内，仍有持续的增长空间。”诸如这样的分析预测，一言带过。
    显而易见，老胡是个有着教育情结的企业家。他善于思考、勤于思考、注重学习，正是因为这样，他的企业在品牌建设和企业文化建设上都可圈可点。目前，诸多大牌房企逐鹿中原，希望老胡能在内忧外患的现状下，苦练内功，深耕细作，带领本土企业坚守固有阵地、谋求新的发展。

(刘社，河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授)

    作为20多年一直带领企业创新拼搏的企业家，胡葆森近日撰写长篇理论文章，全面分析了我国房地产业的过去、现在和未来，特别是系统预测了未来20年我国房地产业发展的六大趋势，在全国房地产界引起了强烈反响。实战派客串理论家，一石激起千层浪。这是中国房地产行业进入转型升级新阶段的“中原发声”。
    房地产业是对我国经济发展、民生改善、城市扩大、财富积累、体制转型贡献最大的一个产业，但同时也是一直遭受批评、质疑和诟病最多的一个产业。直到十八大以后的今天，这个产业仍是社会关注、市场波动、推测议论最多的一个产业。文章合为时而著，在这一历史背景下出现，对于统一业内和社会民众对房地产业的认识具有很强的现实针对性。
    对一个产业来说，社会和民众越是关注，就往往越具有生命力，多种不同意见和声音越是莫衷一是，就说明这个产业越是呼唤理性思维。房地产业正是这样一个产业。我们必须以历史的、发展的、系统的思维和视野来分析认识房地产业，必须把房地产业放到人口大国奔向现代化特别是快速推进城镇化的大格局中来把握，必须把房地产业发展与国家正在全力推进的使市场在资源配置中起决定性作用的改革紧密联系起来，而这正是胡葆森文章的鲜明特征和高屋建瓴之所在。
    尽管国内经济正处于“换挡期”、“调整期”和“消化期”，但中国经济仍处于完全有可能较快发展“黄金期”的总体态势没有改变。《国家新型城镇化规划》出台表明，中国将在今后20年内基本上完成城镇化率达到70%的历史性跨越，这就决定中国的城市规模和房地产业仍有巨大发展空间，我们必须从这一历史大趋势中坚定对房地产业的信心。
    但是这绝不意味着房地产业在今后20年内会有无限空间并保证一路坦途。过去25年积累的问题，比如房地产业在一些地方确实存在过度发展，等等，这些都需要政府、业内和社会以科学态度慢慢消解。
    理性、实践和智慧的结合，能够产生普照天下的阳光。相信政府、企业和社会都会以更加理性的态度对待房地产业，该走市场的放手让市场去调节，像保障房这些该由政府发挥作用的，应让其投入、建设和管理更加成熟，房地产与土地、金融、财政、税收、证券、保险以及同各产业的关系必将更加规范，让住房真正回归居住的功能，让产业、企业和产品在市场有效需求面前实现细分。防止国外次贷危机在中国重演，我们应当有这样的智慧。这些都是“老胡文章”表达的深意。
    建业和足球联系在一起，老胡用足球比赛的上半场和下半场比喻过去25年与今后20年房地产业的关系，十分形象和耐人寻味。过去25年的开拓、创业、探索，为我国今后20年让房地产走向健康、成熟、安全积累了丰富的实践和经验。我们应当坚信，只要党和政府坚持实事求是、探求规律、敬畏市场，只要房地产行业回归理性、尊重规律、严格自律，我国房地产业今后20年的发展路子一定会越来越稳健。

(刘道兴，河南省社会科学院副院长、研究员)

    “谢谢老胡”，不仅是在建业足球二十周年纪念晚会上，万名球迷发自内心的心灵呼喊，也是我在夜深人静的夏夜，再次捧读老胡洋洋洒洒八千余言长文——《谈我国房地产业的过去、现在和未来》的真切感受。这不仅是源于老胡作为生于斯、长于斯的河南本土成长起来的企业家，将“让河南人民都住上好房子”作为建业的企业使命和存在理由，也不仅仅是因为建业固守中原，植根河南，在2002年即开始了建业省域化的“建业人的长征”，如今，正朝着百城建业的战略纵深目标迈进；还不仅仅是20年来，老胡对建业足球不离不弃，风雨同舟，砥砺前行，“风雨二十年，深情寄河南”，让建业足球成为建业品牌最核心的象征，河南体育事业的标志，河南人民精神文化生活的重要元素，中原精神的重要载体，更在于老胡身为全国人大代表、中房协副会长，作为我省房地产业的领军人物，在我国房地产业进入转型时期，能够审时度势、高屋建瓴、慎思明辨、洞烛幽微、去伪存真、去芜存菁，以企业家的责任心、使命感和思想者的专业度、权威性、前瞻性，为中国房地产业的稳健发展擎起大旗、首发强音。
    虽说美言不信，但是言为心声。在互联网思维下的速读时代，在戾气纵横心态浮躁的社会风气熏染之下，能够潜心静气地自首至尾一字不落地将一篇长文读完，并且用心、用情、用脑地去品读，于“文字匠”的我，也是一件非常奢侈而殊为不易的事情。笔者无从知晓有多少读者诸君不是走马观花地一掠而过文章标题，而对文章本身视而不见，不得其文而入。但是面对老胡在端午节期间，舍弃休息，伏案笔耕，数易其稿，反复推敲，如同琢玉，最终在他步入花甲之年的前夕，落笔成文，付梓公开的这样一篇饱含真知灼见的华章，我的心灵是虔诚的，是敬畏的，阅读体验是深刻的，是强烈的，是震撼的，是愉悦的。
老胡常说，他一生敬畏规律，规律为道，道为天。唐宋八大家之首韩愈语曰：文以载道。老胡此文，不仅文以载道，而且文以明道，文以循道，文以得道，文以传道。至于“道”为何，何为“道”，无需书读百遍、其义自见，只需研读三遍，老胡之“道”纤毫毕现、尽收眼底。
    心有沉香，何惧浮世。在房地产市场风向不定、跌宕起伏，各种观点、言论、声音纷然杂陈、令人莫衷一是的当下，老胡举二十余年地产践行的厚积，融他经年对房地产业的观察与思考的心智，通过对房地产业基本属性和特征的探寻，通过对房地产业“上半场”发展脉络与轨迹的梳理，通过对房地产业现状的把脉，通过对房地产业“下半场”的预判，字里行间，无不遵循着房地产业的自身固有的规律，基于此，老胡得出的诸多论断，如目前行业进入稳定增长期、尚未步入饱和期，房地产业仍是我国国民经济的支柱产业，仍是中国城市化进程的主要载体；如目前房地产业进入分化期，市场细分、开发商细分、产品业态和商业模式的细分，进而落地到郑州，具象到三、四线城市的市场空间仍可提升，特别是我国房地产业稳定增长的基本面没有改变、在未来15～20年间仍会保持稳定增长态势、“身康体健”的开发企业仍会为投资者呈上完美答卷，无疑是言之有据、言之有理、言之有义的不争的事实和真谛。特别是老胡关于“我国房地产业一旦进入成熟期后，那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，总能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；反之，那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，将不断地被边缘化，甚至改行出局”的温馨提醒、耳提面命，还有再过三到五年，市场上活跃的房企将会缩减至5000家，十年后将会锐减至3000家左右的预估，以及在这样一个市场盘整的过程中，开发商将不得不对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择的这种居安思危的“忧患意识”，对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，理当具有重大的参考价值。现在看来，早在９年前老胡就曾经对市场格局的变动与调整做出清晰的预测，时至今日，当时的预测已经预言成真，假若其时众开发商能够听取老胡之言并能及时做出战略调整，他们当中的一些开发商也就不会陷入老胡所称的“莽撞无路”的歧路甚至是穷途。显而易见，一向恪守“惧者生存”之道的老胡，9年前就曾发出的“盛世危言”，并非故作高深，而是对市场格局变动的精准研判，老胡能以阳光照亮的心态发出预警，其用心之良苦，其站位之高远，不仅发人深思，而且振聋发聩。现如今，老胡再次将自己的呕心沥血、披沙炼金而形诸文字的地产思想集大成，像丹柯掏出心一样和盘托出，当为地产同业捧读并记取。
    有鉴于此，行文至此，我认为，老胡之文，不仅是他献给自己六十岁生命年轮、建业足球二十周年风雨历程的生日礼物，不仅是老胡一己的“夫子自道”，更是中国房地产业具有编年体价值的“史记”，还是中国房地产业立此存照、以此为镜的教科书，也是中国房地产业面向未来进击的“长征宣言”，诚如河南财经政法大学房地产经济研究所李晓峰教授所言，老胡之文，于初入房地产业者而言，是入门的启蒙教材；于有着一定从业经验的业内人士而言，是MBA教材；于开发商董事长、总经理而言，更是EMBA教材，不为过誉。
    唯有建业，超越建业；唯有老胡，成就此文。当更多的人心灵被云翳遮蔽，无法飞翔之时，是老胡，为我们洞开了一扇通向地产规律之道的大门。如果得其门而入，定能像阿里巴巴那样发现字字珠玑、句句箴言。果如是，则老胡心愿足矣；果如是，则为中国房地产业之大幸。
    6月15日中午，距建业足球二十周年纪念晚会大幕开启不过数小时，天空飘下零星雨滴。其时，我在微信群中祈求苍天有眼，当晚不要下雨。不一会儿，一位地产界资深人士回复于我：放心，不会下雨，吉人自有天相，得道自有天助。果然吉言成真，雨滴应声戛然而止，当晚云淡风轻。天佑老胡，天助建业。
    行文终了，笔者仍然忍不住再道一声：“谢谢老胡。”

(刘文良,《郑州日报》地产部主编)

活在趋势中，盛衰本有凭
——读胡葆森《谈我国房地产业的过去、现在和未来》

    时下，在地产圈的微信上疯转一个段子：“销售员，性本善，今年房产不好干。沙盘前，向外看，一个客户都不见。”事实上，任何市场的冷暖都是：感受在一线，智慧在民间。种种迹象表明：我们的房地产业，在变天。
    和过去二十多年的风云际会、越战越勇相比，如今的房地产市场，的确是“一页风云散啊，变幻了时空”。似乎这个产业，正在暗淡它的刀光剑影，正在远去它的鼓角铮鸣。
    与此相映照的是，开发商、代理商、媒体、专家学者、中介机构、买房者、卖房者，甚至政府职能部门等社会各界，无不为此郁结成疾。郁结何来？因为我们看不懂它的趋势。
    任何一个行业，都必有其规律和趋势。而任何一种趋势一旦形成，就必然遵循一个天条：趋势必完美。因此，我们欲取财货，须先释郁结。
    要释郁结，不但要看懂趋势，而且还要辨明那些看似是趋势，其实是会失败的波动。推动历史、社会、经济发展的力量，有的是潮，有的是浪，有的是波。能明辨潮、浪、波的人，都是非凡之人。
    有故事说，扁鹊的大哥才是一流的医生，因为他能治未病之人，扁鹊的二哥是二流的医生，因为他能治将病未病之人，扁鹊是三流的医生，因为他只能治已病之人。
    在我看来，胡葆森《谈我国房地产业的过去、现在和未来》这篇文章，就很释郁结。读罢雄文，掩卷沉思，很想借用6月15日晚建业足球二十周年庆典时，郑州航海体育场球迷排山倒海般的呐喊：谢谢老胡！
    首先，读老胡的文章，能增长知识。二十五年来，历史的长河，湮没了黄尘古道，也荒芜了烽火边城。而岁月，总是带走了太多的东西，不断尘封她的鲜活面容。而历史的真相，总掩藏在她的轮廓之中，细节之里。
即使你是一个从业者，也未必讲得清这二十五年来的聚散离合。更别说支撑、影响、决定产业生死存亡的每一个波纹、每一朵浪花，以及每一个潮流。而老胡以他的潜心与执著，用洋洋万言，为二十五年来中国房地产业的前世今生，做了最好的白描和细致的刻画。就中国房地产史来说，这篇文章无疑将是最好的贮藏之一。
    老胡的这篇文章，每一个知识点的背后，都包含着二十五年来房地产业的姿彩万象。比如，后发产业、资本属性、行业关联度，它们背后的真相，是房地产的气势如虹。比如，福利分房、经适房、保障房、安居工程、按揭贷款、招拍挂、8·31大限，它们背后的真相，是房地产业经久不息的乱与治。比如，市场细分、产业细分、商业模式细分，它们背后的真相，是房企的生死存亡。比如，上半场、下半场、住宅产业化、互联网思维、房地产信托，它们的背后，是新的变革与危机。而像建业这样的企业，要在二十多年来的大浪淘沙中屹立不倒，除了“持续盈利，稳定增长”外，别无他法。要做到这一点，又谈何容易！
    我老家的俗语说，养儿不读书，不如喂头猪。这句话，强调知识的重要性。政治家说，以史为鉴，可以知得失。从业者读史，可以长知识。一个从业者缺乏足够的行业知识，他很难保证有正确的从业姿势。老胡的这篇文章，对业内人士来说，读一遍，能长好多“姿势”。
    其次，读老胡的文章，能丰富逻辑。知识虽然重要，如果不给知识赋予相应的逻辑，知识其实是没有用的。这好比我们虽然认识每一个音符，但若不识谱，不懂得它的逻辑，给你一段曲谱，你是演唱不出动听的歌曲的。
老胡的这篇文章，对二十五年来的中国房地产，至少给了三个维度的逻辑。也正是至少这三个维度的逻辑，让二十五年来的中国房地产业，在老胡的笔下，揽全局如庖丁解牛，看方向切中肯綮。
    第一个维度，老胡用了大量的抽象概念，来贯穿这二十五年。这些概念，既是知识，更是史实。从逻辑学上看，科学家大都用概念来思考。面对纷繁的二十五年，以概念来系统统领它，这体现了老胡一贯秉持的“慎始善终”的哲学风格。
    第二个维度，老胡也运用了不少的形象比喻，来阐发产业的深邃与未知。比如分水岭、半休眠、跑冒滴漏、上半场、下半场，等等。从逻辑学上看，艺术家大都用形象来思考。分水岭、上下半场、牛市、身体健康等这些比喻，更能体现产业的内蕴力量。
    第三个维度，老胡采集了大量的数据分析，来发现产业及社会经济“路径依赖”的逻辑。老胡把这二十五年，大致分为1990～1998、1998～2003、2004～2013三个大的阶段。第一个9年，是启蒙，是群魔乱舞，是由乱而治。第二个6年，是中国房地产业的黄金时代，这个6年，房价随GDP的节奏，涨跌有序。这个6年，甚至是全世界最正常的房地产市场之一。2003年之后的第三个阶段，因为行政的过度干预，让中国房地产市场丧失了自我调节功能。由此，中国房地产市场成为全球最令人关注和忧虑的市场。
    此外，城镇化率、GDP值与房地产业的正相关性，武汉、西安、郑州三地市场的数理分析等，则体现了老胡“不唯上、不唯书、只唯实、交换、比较、反复”的治学精神。正因为这种精神，老胡的立言，能闻一物以贯万物，虽久不废。
    最后，读老胡的文章，能启迪智慧。当我们从中增长了知识、丰富了逻辑之后，应当学会推理、演绎未来，并付诸实践。推理的过程，就是启迪智慧的过程。演绎未来的过程，就是预见趋势的过程。
    如果说一个完整的趋势是由波纹、浪花、潮流构成的话，那么，知识概念，就是它的波纹；丰富的形式逻辑，就是它的浪花；路径依赖的内蕴逻辑，就是它的潮流。由此，老胡得出了这样一个结论：我国房地产业在未来15～20年仍会保持稳定增长的态势。
    趋势必完美。事实上，老胡在对过去二十五年的房地产历史研究中发现：吾道南来，原是濂溪一脉；大江东去，无非湘水余波。
    因为他在研究、推理、演绎了城镇化率、GDP与房地产的关联性，通胀及制度迁移的路径依赖之后，证明房地产业的盛衰本有凭，房地产业仍活在趋势中。
    当然，任何潮流中，都会有逆势的波动。由于2008年以来过度的行政干预余波未尽，老胡在文章的最后，专门拿出一个章节来提醒投资者、消费者、从业者及开发商：这不是药方。这个章节除了老胡的厚道之外，其实也意味深长。因为每个人、每个企业，都有不同的生存和发展时空。

（谭世平，新浪乐居郑州站总经理）